Interessante Präzisierung der Rechtsprechung!

Mit Urteil 4A_183/2020 vom 06. Mai 2021 präzisierte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zu der Frage, welche Partei (Vermieter oder Mieter) im Falle eines Streits beweisen muss, ob der Anfangsmietzins für eine Altbauwohnung im Vergleich mit orts- oder quartierüblichen Mietzinsen missbräuchlich ist oder nicht.

Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Im Jahr 2017 hatte eine Frau eine 2-Zimmerwohnung in einem 1933 erbauten Haus mit einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'060 gemietet. Die Vermieterin teilte der Mieterin den neuen als auch den durch die Vormieterin geschuldete Mietzins mit. Der vorherige Mietzins betrug Fr. 738 netto. Die Vermieterin beantragte mittels Klage beim Mietgericht Zürich, dass der Anfangsmietzins von netto Fr. 1’060 pro Monat als nicht missbräuchlich zu erklären sei. Das Mietgericht entschied, dass der Mietzins von Fr. 1'060 missbräuchlich ist und legte ihn auf Fr. 855 fest. Die dagegen erhobene Berufung durch die Vermieterin wurde durch das Obergericht abgewiesen.

In seinen Erwägungen hält das Bundesgericht fest, dass gemäss Art. 270 Abs. 1 OR der Mieter den Anfangsmietzins anfechten und dessen Herabsetzung verlangen kann, wenn der Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde. Bei Altliegenschaften wird die Frage eines missbräuchlichen Mietzinses anhand des Kriteriums der Orts- oder Quartierüblichkeit beurteilt (E. 3.1.1). Dies erfolgt entweder auf der Basis offizieller Statistiken oder anhand von fünf Vergleichsobjekten. Amtliche Statistiken waren in vorliegenden Fall nicht vorhanden, weshalb nur die Methode mit den fünf Vergleichswohnung verblieb (E. 3.1.2, 3.1.3).

Das Bundesgericht betont in seinem Entscheid weiter, dass bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses beim Mieter liegt (E. 3.2.1). Die präzisierte bundesgerichtliche Rechtsprechung geht jedoch von einer Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses aus, wenn es zu einer massiven Erhöhung des Mietzinses gekommen ist. Eine massive Erhöhung des Mietzinses ist für das Bundesgericht bei einer Erhöhung von deutlich über 10% gegeben. Das höchste Gericht folgert weiter, dass beim vorliegenden Fall die Vermutung der Missbräuchlichkeit gegeben ist, da es zu einer Erhöhung um 44% gekommen ist (E. 3.3.2). Dem Vermieter ist es jedoch durch den Nachweis von Indizien möglich, die Richtigkeit der Vermutung zu erschüttern (E. 4.2).

Betreffend begründeter Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung führt das Bundesgericht sodann aus, dass hier beispielsweise durch die Vermieterin inoffizielle Statistiken hinzugezogen werden können oder die Vermieterin drei oder vier Vergleichsobjekte aufführt, welche begründete Zweifel an der Vermutung wecken könnten. Auch ein Privatgutachten könnte allenfalls hierfür geeignet sein. Jedoch hält das höchste Gericht betreffend Beweismassstab fest, dass dieser hier nicht gleich streng ausfällt wie beim Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit, da es hier nur darum gehe, begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit anzustossen (E. 4.3.1).

Als weiteres gewichtiges Indiz gegen die Vermutung eines missbräuchlichen Anfangsmietzinses ist sodann ein langdauerndes Vormieterverhältnis von 15 bis 20 Jahren anzusehen (E. 4.3.2).

Kommt das Gericht zum Schluss, dass es der Vermieterin gelungen ist, begründete Zweifel an der Vermutung zu wecken, entfällt dadurch die Vermutung. Dies führt wiederum dazu, dass der Mieter mit einer amtlichen Statistik bzw. mithilfe von fünf Vergleichsobjekten die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen hat. Wiederum gilt zugunsten des Mieters die Vermutung der Missbräuchlichkeit, wenn es der Vermieterin nicht gelingt, die begründeten Zweifel zu wecken (E. 4.3.3).

Das vorliegende Urteil ist einerseits eine Präzisierung der Rechtsprechung aber andererseits auch ein zweischneidiges Schwert gemäss dem Motto «Des einen Sieg ist des anderen Verlust». Das Urteil zeigt auf, dass die Beweislast ungleich stark verteilt ist, da die Mieter einen absoluten Beweis zu führen haben in Bezug auf die Missbräuchlichkeit der Miete im Verhältnis zu den Mieten in der Nachbarschaft. Für den Vermieter reicht es hingegen aus, wenn er mittels Teilnachweis beweisen kann, dass der Mietzins bei einem früheren langfristigen Mietverhältnis nicht missbräuchlich war. Es wird sich in der Zukunft zeigen, wie sehr diese Rechtsprechung die Position der Vermieter zusätzlich stärken wird, da es für Mieter schwierig sein wird, die Mietpreise in der Nachbarschaft nachzuweisen.

Facts at a glance:

  • Bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses trägt der Mieter die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Mietzinses.
  • Es besteht eine Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses, wenn es zu einer massiven Erhöhung des Mietzinses gekommen ist. Hierfür muss eine Mietzinserhöhung von deutlich über 10% vorliegen.
  • Von einem langdauernden Vormieterverhältnis kann von 15 bis 20 Jahren gesprochen werden.
  • Durch den Nachweis von Indizien kann der Vermieter die Richtigkeit der Vermutung erschüttern und der Mieter muss wiederum die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nachweisen.

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